Κτηματολόγιο: πρόδηλο σφάλμα, εξωδικαστική διόρθωση ή αγωγή;

Πρώτα ελέγχουμε την εγγραφή και την προθεσμία

Οι αρχικές εγγραφές μεταφέρθηκαν στα κτηματολογικά βιβλία μετά την ολοκλήρωση της κτηματογράφησης και αποτελούν τη βάση για κάθε μεταγενέστερη εγγραφή. Αν είναι ανακριβείς, η διόρθωσή τους πρέπει να γίνει με τη διαδικασία που αντιστοιχεί στο συγκεκριμένο πρόβλημα.

Η προθεσμία δεν είναι ενιαία για όλη τη χώρα. Το Ελληνικό Κτηματολόγιο δημοσιεύει πίνακα ανά παλαιό νομό και ΟΤΑ, ο οποίος χρειάζεται να ελέγχεται με βάση τη θέση του ακινήτου. Η καθυστέρηση μπορεί να δυσκολέψει ουσιωδώς την αποκατάσταση του δικαιώματος.

Πότε εξετάζεται το πρόδηλο σφάλμα

Η αίτηση προδήλου σφάλματος είναι κατάλληλη όταν η ανακρίβεια και η σωστή καταχώριση προκύπτουν με σαφή και αναμφισβήτητο τρόπο από την καταχωρισμένη πράξη, τα συνοδευτικά της έγγραφα ή άλλα δημόσια στοιχεία. Παραδείγματα μπορεί να αφορούν στοιχεία δικαιούχου, τίτλου, δικαιώματος ή ιδιοκτησιακού αντικειμένου, ανάλογα πάντοτε με τα έγγραφα.

Η ηλεκτρονική αίτηση απαιτεί ακριβή περιγραφή του σφάλματος, της ζητούμενης διόρθωσης και των αποδεικτικών εγγράφων. Αν η αλλαγή επηρεάζει γεωμετρικά στοιχεία, συνήθως χρειάζεται τεχνική τεκμηρίωση και εφαρμογή της ειδικής διαδικασίας γεωμετρικής μεταβολής.

• Κτηματολογικό φύλλο και διάγραμμα
• Συμβόλαια και πιστοποιητικά μεταγραφής
• Δημόσια έγγραφα που αποδεικνύουν το ορθό στοιχείο
• Τοπογραφικό ή διάγραμμα γεωμετρικών μεταβολών όπου απαιτείται

Εξωδικαστική διόρθωση ή δικαστική αγωγή

Η εξωδικαστική διαδικασία του άρθρου 6 παρ. 4 του ν. 2664/1998 αφορά ειδικές περιπτώσεις όπου το δικαίωμα στηρίζεται σε πράξη που είχε ήδη μεταγραφεί στα βιβλία του αρμόδιου Υποθηκοφυλακείου πριν από τις πρώτες εγγραφές, αλλά δεν αποτυπώθηκε σωστά στο Κτηματολόγιο. Πρέπει να ελεγχθούν ο τίτλος, η αλυσίδα μεταγραφών, η τυχόν γεωμετρική μεταβολή και τα δικαιώματα τρίτων.

Όταν υπάρχει ουσιαστική αμφισβήτηση κυριότητας, σύγκρουση τίτλων ή ανάγκη να εκτοπιστεί καταχωρισμένο δικαίωμα τρίτου, μπορεί να απαιτείται αγωγή ενώπιον του αρμόδιου δικαστηρίου. Η ένδειξη «αγνώστου ιδιοκτήτη», η χρησικτησία και η εμπλοκή του Δημοσίου χρειάζονται ιδιαίτερη αξιολόγηση και δεν αντιμετωπίζονται όλες με τον ίδιο τρόπο.

Η σωστή προετοιμασία αποφεύγει δεύτερη διόρθωση

Πριν επιλεγεί διαδικασία, πρέπει να συγκριθούν η κτηματολογική εγγραφή, οι τίτλοι, οι μεταγραφές, το Ε9, τα στοιχεία κτηματογράφησης και η πραγματική θέση και έκταση του ακινήτου. Νομικός και τεχνικός έλεγχος χρειάζεται συχνά να γίνουν συντονισμένα.

Μια αίτηση που χαρακτηρίζει λανθασμένα το πρόβλημα ως πρόδηλο ή παραλείπει αναγκαίο διάγραμμα μπορεί να απορριφθεί ή να προκαλέσει νέα καθυστέρηση. Ο έγκαιρος προσδιορισμός του σωστού αιτήματος προστατεύει τόσο το δικαίωμα όσο και τη δυνατότητα μελλοντικής πώλησης, γονικής παροχής ή χρηματοδότησης.