Διαμεσολάβηση σε διαφορές πολυκατοικίας: κοινόχρηστα, επισκευές και χρήση κοινών χώρων

Ποιο ακριβώς πρόβλημα θέλουμε να λύσουμε;

Στην ίδια συνέλευση μπορεί να συζητούνται καθυστερούμενα κοινόχρηστα, μια διαρροή, το κόστος του ανελκυστήρα και αντικείμενα που εμποδίζουν έναν διάδρομο. Αν αντιμετωπιστούν ως ένα ενιαίο παράπονο, δύσκολα προκύπτει λύση. Καταγράψτε χωριστά το περιστατικό, τη δαπάνη και το αποτέλεσμα που ζητάτε, χωρίς προσωπικούς χαρακτηρισμούς.

Η διαμεσολάβηση μπορεί να αξιοποιηθεί σε ιδιωτικές διαφορές οροφοκτησίας, στον βαθμό που τα μέρη μπορούν νόμιμα να διαθέτουν το αντικείμενό τους. Ο διαμεσολαβητής διευκολύνει τη συζήτηση ουδέτερα· δεν εκδίδει απόφαση ούτε επιβάλλει συμφωνία. Η συμμετοχή σε μια διαδικασία δεν ισοδυναμεί με αποδοχή της απαίτησης του άλλου.

Ιδιοκτήτης, ενοικιαστής και διαχειριστής δεν έχουν τον ίδιο ρόλο

Πριν σταλεί πρόσκληση, ελέγχουμε ποιος ζητά τι και από ποιον. Διαφορετική είναι μια υποχρέωση του ιδιοκτήτη προς τη συνιδιοκτησία και διαφορετική η εσωτερική σχέση του με τον ενοικιαστή. Για τον διαχειριστή εξετάζονται ο κανονισμός, η πράξη διορισμού και η έκταση της εξουσιοδότησης. Δεν θεωρούμε ότι μπορεί να δεσμεύσει όλους για οποιοδήποτε ζήτημα.

Η χρήση ή ο χαρακτήρας ενός χώρου μπορεί να συνδέεται με τη σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας και δικαιώματα περισσότερων προσώπων. Μια συμφωνία δύο γειτόνων δεν αρκεί αυτομάτως για να μεταβάλει αυτά τα δικαιώματα. Εξετάζονται οι αναγκαίες συναινέσεις και, όπου απαιτούνται, συμβολαιογραφικός τύπος και καταχώριση.

Ένας σύντομος φάκελος πριν από τη συζήτηση

Οργανώστε ένα χρονολόγιο και έναν πίνακα ποσών: ποια δαπάνη αφορά κάθε χρέωση, ποιο παραστατικό την υποστηρίζει, τι έχει πληρωθεί και τι αμφισβητείται. Έτσι αποφεύγεται να συζητά ο ένας για το ύψος του λογαριασμού και ο άλλος για τον τρόπο κατανομής του. Η λίστα είναι πρακτική αφετηρία, όχι υποχρεωτικός κατάλογος για κάθε υπόθεση.

Αν υπάρχει τεχνικό πρόβλημα, σημειώστε τι χρειάζεται επιτόπιο έλεγχο και αν υπάρχουν συγκρίσιμες προσφορές επισκευής. Για παράδειγμα, η συζήτηση για μια διαρροή μπορεί να οργανωθεί γύρω από τον έλεγχο της αιτίας, την πρόσβαση για εργασίες και το κόστος. Αυτό είναι ενδεικτικό πλάνο προετοιμασίας, όχι διαπίστωση ευθύνης ή πραγματικό περιστατικό πελάτη.

• Κανονισμός, σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας και τυχόν τροποποιήσεις
• Πρακτικά συνελεύσεων και στοιχεία διορισμού ή εξουσιοδότησης διαχειριστή
• Καταστάσεις κοινοχρήστων, παραστατικά και αποδείξεις πληρωμών
• Διαθέσιμες τεχνικές εκθέσεις, προσφορές και νόμιμα συλλεγμένες φωτογραφίες
• Σχετική αλληλογραφία, εξώδικα ή δικαστικά έγγραφα

Από την πρόταση σε συγκεκριμένη και νόμιμη συμφωνία

Αν υπάρχει περιθώριο συνεννόησης, αποτυπώνονται ποσά, ημερομηνίες, εργασίες, τρόπος πρόσβασης και έλεγχος ολοκλήρωσης. Χρήσιμο είναι να διακρίνονται όσα συμφωνούνται αμέσως από όσα εξαρτώνται από τεχνική έκθεση ή απαιτούμενη έγκριση. Αλλαγή στον κανονισμό ή σε εμπράγματα δικαιώματα δεν αντιμετωπίζεται ως απλή ρύθμιση μιας οφειλής.

Ο ν. 5344/2026 προβλέπει διαφορετικές ημερομηνίες έναρξης ισχύος. Η εφαρμοστέα διαδικασία και τυχόν υποχρεωτικό αρχικό στάδιο ελέγχονται με βάση τον χρόνο και το είδος της υπόθεσης, όχι με τον ισχυρισμό ότι κάθε διαφορά πολυκατοικίας υπάγεται αυτόματα στην ίδια διαδικασία. Αν έχει επιδοθεί έγγραφο ή υπάρχει επείγον ζήτημα, ζητήστε νομικό έλεγχο χωρίς να θεωρείτε ότι μια άτυπη συζήτηση αναστέλλει προθεσμίες. Πηγές ελεγμένες στις 23 Οκτωβρίου 2026.