Πώληση μισθωμένου ακινήτου: τι ισχύει για ιδιοκτήτη και ενοικιαστή

Η μίσθωση δεν εξαφανίζεται επειδή άλλαξε ο ιδιοκτήτης

Κατά το άρθρο 614 ΑΚ, όταν η μίσθωση ακινήτου αποδεικνύεται με έγγραφο βέβαιης χρονολογίας, ο νέος κτήτορας υπεισέρχεται στα δικαιώματα και στις υποχρεώσεις της, εκτός αντίθετης συμφωνίας στο μισθωτήριο. Χρειάζεται συνεπώς έλεγχος πριν θεωρηθεί ότι η αγοραπωλησία επιτρέπει άμεση αποχώρηση του ενοικιαστή ή αυτόματη αλλαγή μισθώματος.

Ο υποψήφιος αγοραστής πρέπει να δει τον φάκελο της μίσθωσης πριν δεσμευτεί για το τίμημα και τον χρόνο παράδοσης. Ο πωλητής καλό είναι να δηλώσει εγκαίρως ότι το ακίνητο χρησιμοποιείται από τρίτο. Η φράση σε μια αγγελία ότι το σπίτι «θα παραδοθεί κενό» δεν αντικαθιστά μια ελεγμένη, εφαρμόσιμη συμφωνία με τον μισθωτή.

Ποιους όρους και ποια δικαιώματα ελέγχουμε πριν από το συμβόλαιο

Αν λείπει έγγραφο βέβαιης χρονολογίας ή υπάρχει σχετικός όρος αποβολής σε περίπτωση εκποίησης, εξετάζεται το άρθρο 615 ΑΚ και η προβλεπόμενη καταγγελία. Συνυπολογίζονται οι ειδικοί κανόνες της συγκεκριμένης μίσθωσης. Για διάρκεια άνω των εννέα ετών, το άρθρο 618 ΑΚ θέτει πρόσθετες προϋποθέσεις ισχύος έναντι νέου κτήτορα. Ο πλειστηριασμός δεν εξομοιώνεται χωρίς έλεγχο με απλή πώληση.

Ελέγξτε ποιος υπέγραψε ως εκμισθωτής και με ποια ιδιότητα. Κύριος, επικαρπωτής και εκμισθωτής δεν είναι υποχρεωτικά το ίδιο πρόσωπο, όπως επισημαίνει και η νομολογία. Συγκεντρώστε τυχόν παρατάσεις, δικαιώματα υπεκμίσθωσης, έγγραφα καταγγελίας και εκκρεμείς διαφορές. Αν κάποιο έγγραφο λείπει, σημειώστε την έλλειψη αντί να θεωρήσετε ότι δεν υπήρξε συμφωνία.

Μισθώματα, εγγύηση και ενημέρωση του ενοικιαστή

Στην παράδοση του φακέλου καταγράψτε χωριστά την εγγύηση, τυχόν προπληρωμένα μισθώματα, ληξιπρόθεσμες οφειλές και εκκρεμείς δαπάνες. Οργανώστε γραπτή ενημέρωση για τον δικαιούχο και τον λογαριασμό πληρωμής, με αποδεικτικά της αλλαγής. Ο μισθωτής δεν πρέπει να διακόπτει αυθαίρετα τις πληρωμές, αλλά ούτε να αλλάζει δικαιούχο μόνο επειδή έλαβε ένα ανεπιβεβαίωτο μήνυμα.

Η ηλεκτρονική δήλωση στην ΑΑΔΕ είναι διαφορετικό βήμα από τον αστικό έλεγχο της σύμβασης και της διαδοχής. Ζητήστε συντονισμό με τον λογιστή για τις απαιτούμενες δηλώσεις και κρατήστε τις επιβεβαιώσεις. Ένας πίνακας με μήνα, ποσό, ημερομηνία πληρωμής και παραλήπτη βοηθά να εντοπιστούν διπλές απαιτήσεις ή κενά. Μην θεωρήσετε κάθε παλαιότερη πληρωμή αδιάφορη για τον αγοραστή.

Παράδοση κενού ακινήτου: συμφωνία ή κατάλληλη νόμιμη διαδικασία

Αν η αγορά εξαρτάται από την αποχώρηση του μισθωτή, χρειάζεται σαφής αποτύπωση των όρων και ρεαλιστική προθεσμία πριν υπογραφεί δεσμευτικό έγγραφο. Καταγράψτε ποιος αναλαμβάνει κάθε ενέργεια, τι συμβαίνει αν η παράδοση καθυστερήσει και πώς θα αποδειχθεί η επιστροφή του ακινήτου. Μην χρησιμοποιείτε αυτοσχέδιες λύσεις, όπως αλλαγή κλειδαριάς, απομάκρυνση αντικειμένων ή διακοπή παροχών.

Αν παραλάβετε εξώδικο, καταγγελία ή δικαστικό έγγραφο, κρατήστε και το αποδεικτικό επίδοσης για άμεση νομική αξιολόγηση. Για ακίνητο στο Ηράκλειο ή στην υπόλοιπη Κρήτη, ο έλεγχος μπορεί να ξεκινήσει από οργανωμένα αντίγραφα των παρακάτω. Η διαδρομή διαφέρει ανάλογα με τη χρήση, τη σύμβαση και τον λόγο απόδοσης. Οι πηγές ελέγχθηκαν στις 21 Οκτωβρίου 2026.

• Μισθωτήριο, παρατάσεις, τροποποιήσεις και δηλώσεις ΑΑΔΕ
• Τίτλοι και στοιχεία ιδιότητας εκμισθωτή και νέου κτήτορα
• Αποδείξεις μισθωμάτων, εγγύησης και προκαταβολών
• Σχέδιο αγοραπωλησίας, συμφωνίες παράδοσης και έγγραφα που έχουν επιδοθεί