Ακίνητο χωρίς συμβόλαιο: χρησικτησία και αποδεικτικά στοιχεία

Πριν από τη χρησικτησία, αναζητούμε το ιστορικό

Το ότι δεν βρίσκεται σήμερα ένα συμβόλαιο δεν σημαίνει ότι δεν συντάχθηκε ποτέ τίτλος. Μπορεί να υπάρχει παλαιά πράξη, κληρονομική διαδοχή ή έγγραφο σε αρχείο συμβολαιογράφου. Η πρώτη έρευνα αφορά πώς περιήλθε το ακίνητο στην οικογένεια, ποιος το χρησιμοποιούσε και με ποια ιδιότητα.

Η χρησικτησία είναι διαφορετικός τρόπος κτήσης κυριότητας, που στηρίζεται σε νόμιμες προϋποθέσεις νομής και χρόνου. Η έκτακτη χρησικτησία συνδέεται κατά τον γενικό κανόνα με εικοσαετή νομή με συμπεριφορά κυρίου. Η τακτική χρησικτησία έχει πρόσθετες προϋποθέσεις, όπως καλή πίστη και νόμιμο τίτλο. Η απλή χρήση ενός ακινήτου δεν δίνει αυτομάτως κυριότητα.

Ποια στοιχεία βοηθούν να αποτυπωθεί η νομή

Συγκεντρώστε έγγραφα από διαφορετικές χρονικές περιόδους και σημειώστε σε ποιο ακριβώς ακίνητο αναφέρονται. Χρήσιμες μπορεί να είναι πράξεις καλλιέργειας, εκμίσθωσης, συντήρησης ή περίφραξης, ανάλογα με τον χαρακτήρα του ακινήτου. Η αξία κάθε στοιχείου αξιολογείται μαζί με τα υπόλοιπα και με τυχόν αντίθετες διεκδικήσεις.

Το Ε9 αποτελεί φορολογική δήλωση και δεν αρκεί μόνο του για να λύσει ιδιοκτησιακή διαφορά. Στις οδηγίες κτηματογράφησης για έκτακτη χρησικτησία χωρίς μεταγεγραμμένη τελεσίδικη απόφαση ζητούνται αποδεικτικά της εικοσαετούς νομής, μεταξύ των οποίων Ε9. Οι απαιτήσεις της δήλωσης δεν ταυτίζονται με την απόδειξη μιας αμφισβητούμενης κυριότητας στο δικαστήριο.

• Παλαιά Ε9, μισθωτήρια και αποδείξεις είσπραξης μισθωμάτων
• Λογαριασμοί, τέλη και έγγραφα που συνδέονται με τη χρήση
• Παλαιά ιδιωτικά συμφωνητικά, διαγράμματα και τίτλοι όμορων ακινήτων
• Στοιχεία προσώπων που γνωρίζουν συγκεκριμένα γεγονότα και χρονικές περιόδους

Τα όρια και η κτηματολογική εικόνα

Η απόδειξη αφορά συγκεκριμένο ακίνητο: θέση, όρια, εμβαδόν και τυχόν ΚΑΕΚ. Ένα παλαιό τοπωνύμιο ή η περιγραφή «το χωράφι του παππού» μπορεί να μην αρκεί για ασφαλή ταυτοποίηση. Συχνά χρειάζεται συνεργασία δικηγόρου και μηχανικού ώστε τα έγγραφα να αντιστοιχιστούν στο σωστό γεωτεμάχιο.

Ελέγχεται αν η περιοχή βρίσκεται σε κτηματογράφηση ή σε λειτουργούν Κτηματολόγιο και τι εμφανίζει η εγγραφή. Αν αναγράφεται τρίτος ή «άγνωστος ιδιοκτήτης», η διαδικασία και οι προθεσμίες διόρθωσης πρέπει να ελεγχθούν ειδικά. Η δήλωση ενός δικαιώματος δεν θεραπεύει από μόνη της κάθε ανακριβή εγγραφή.

Περιπτώσεις που χρειάζονται ιδιαίτερη προσοχή

Η κατοχή ως μισθωτής ή με άδεια άλλου προσώπου δεν εξομοιώνεται αυτομάτως με νομή ως κύριος. Σε οικογενειακά ακίνητα εξετάζεται επίσης αν υπάρχουν συγκληρονόμοι ή συγκύριοι. Η αποκλειστική χρήση από ένα πρόσωπο δεν αρκεί από μόνη της για να αποκλείσει τα δικαιώματα των υπολοίπων.

Για δημόσια, κοινόχρηστα ή ειδικού καθεστώτος ακίνητα δεν εφαρμόζεται ανεξέλεγκτα ο γενικός κανόνας της εικοσαετίας. Πριν από πώληση, περίφραξη ή δήλωση κυριότητας χρειάζεται έλεγχος του καθεστώτος και της κατάλληλης διαδικασίας. Στην πρώτη συνάντηση φέρτε ένα χρονολόγιο χρήσης και όσα στοιχεία ταυτοποίησης διαθέτετε.