Προκαταβολή για αγορά ακινήτου στην Κρήτη: τι ελέγχω πριν υπογράψω ή πληρώσω

Πριν από την προκαταβολή, ξεκαθαρίζουμε τι αγοράζουμε

Ζητήστε έγκαιρα τα στοιχεία του ακινήτου, τους διαθέσιμους τίτλους και το σχέδιο του εγγράφου που σας προτείνουν. Η διεύθυνση μιας αγγελίας ή μια φωτογραφία δεν αρκεί για να ταυτοποιηθεί το αντικείμενο της αγοράς. Σημειώστε αν περιλαμβάνονται αποθήκη, στάθμευση, ποσοστό οικοπέδου ή άλλο δικαίωμα και αν ο υπογράφων είναι ο πωλητής ή εκπρόσωπός του.

Ο νομικός έλεγχος τίτλων και εγγραφών συνδυάζεται, όπου χρειάζεται, με τεχνικό έλεγχο από μηχανικό. Ζητήματα βαρών, συνιδιοκτησίας, κληρονομικής διαδοχής, ορίων ή πολεοδομικής κατάστασης δεν λύνονται επειδή καταβλήθηκε ένα ποσό. Αν ο έλεγχος δεν έχει ολοκληρωθεί, η οποιαδήποτε προτεινόμενη δέσμευση χρειάζεται ειδική αξιολόγηση και κατάλληλους όρους, χωρίς υπόσχεση ότι κάθε πρόβλημα διορθώνεται εγκαίρως.

Προκαταβολή, αρραβώνας και προσύμφωνο: διαφορετικά ζητήματα

Η ονομασία «προκαταβολή» ή «αρραβώνας» σε μια απόδειξη δεν αρκεί για να κριθούν όλες οι συνέπειες αν η αγορά ματαιωθεί. Σημασία έχουν το περιεχόμενο και η ισχύς της συμφωνίας, η λειτουργία του ποσού και οι λόγοι μη ολοκλήρωσης. Μην υποθέτετε ότι ο αγοραστής χάνει πάντοτε τα χρήματα ή ότι ο πωλητής επιστρέφει πάντοτε το διπλάσιο.

Κατά τα άρθρα 166 και 369 ΑΚ, το προσύμφωνο που δεσμεύει για κατάρτιση συμβολαίου μεταβίβασης εμπράγματου δικαιώματος σε ακίνητο απαιτεί συμβολαιογραφικό τύπο. Ένα ιδιωτικό έντυπο κράτησης δεν πρέπει να παρουσιάζεται ως ισοδύναμό του. Η νομική αξιολόγηση εξετάζει τι ακριβώς συμφωνείται και τι ισχύ μπορεί να έχει κάθε όρος.

Ποιοι όροι χρειάζονται έλεγχο πριν από υπογραφή

Το έγγραφο πρέπει να αποσαφηνίζει ποιος λαμβάνει το ποσό, για ποιο ακίνητο και πώς συνδέεται με το συνολικό τίμημα. Αν το ποσό ζητείται από μεσίτη ή άλλο τρίτο, ελέγξτε με ποια ιδιότητα το εισπράττει και ποιος αναλαμβάνει την επιστροφή του. Ζητήστε αντίγραφο πριν από το ραντεβού, ώστε να υπάρχει χρόνος πραγματικής εξέτασης.

Ξεχωρίστε την καθυστέρηση δικαιολογητικών από την άρνηση πώλησης ή την αποτυχία χρηματοδότησης του αγοραστή. Συζητήστε τι προβλέπεται για κάθε ενδεχόμενο, ποια προθεσμία τίθεται και πώς αποδεικνύεται η επικοινωνία των μερών. Για κατοίκους εξωτερικού είναι ιδιαίτερα χρήσιμο να διευκρινίζονται η εκπροσώπηση, οι μεταφράσεις και η δυνατότητα ολοκλήρωσης από απόσταση πριν αναληφθούν υποχρεώσεις.

• Ακριβής περιγραφή ακινήτου, δικαιωμάτων, τιμήματος και δικαιούχου πληρωμής
• Έλεγχοι που εκκρεμούν και έγγραφα που θα προσκομιστούν
• Προθεσμία συμβολαίου και σαφής αντιμετώπιση καθυστέρησης ή ματαίωσης
• Όροι επιστροφής, τυχόν κυρώσεις και κατανομή εξόδων

Πληρωμή με τεκμηρίωση και χωρίς πίεση

Η Ε.2075/2024 της ΑΑΔΕ διευκρινίζει την υποχρεωτική χρήση τραπεζικών μέσων για το τίμημα στις συναλλαγές που καλύπτει ο ν. 5073/2023, περιλαμβανομένων προκαταβολών, με ειδικούς μεταβατικούς κανόνες. Η χρήση μετρητών μπορεί να έχει σοβαρές συνέπειες εγκυρότητας και κυρώσεων. Ο νόμιμος τρόπος πληρωμής ελέγχεται με τον δικηγόρο και τον συμβολαιογράφο πριν από την καταβολή.

Επιβεβαιώστε ανεξάρτητα τον δικαιούχο και τα τραπεζικά στοιχεία, ιδίως αν αλλάξουν με email την τελευταία στιγμή. Κρατήστε το τελικό υπογεγραμμένο έγγραφο, το τραπεζικό αποδεικτικό και τη σχετική αλληλογραφία. Αν έχετε ήδη πληρώσει και η αγορά έχει μπλοκάρει, συγκεντρώστε ολόκληρο τον φάκελο πριν στείλετε δήλωση υπαναχώρησης ή αποδεχθείτε παρακράτηση ποσού. Η επιστροφή αξιολογείται βάσει της συγκεκριμένης συμφωνίας και των περιστατικών, όχι μόνο της λέξης «προκαταβολή».